Le BRS, un nouveau modèle d’accession à la propriété

Depuis plusieurs années, l’accès à la propriété est devenu de plus en plus difficile en France, en particulier dans les grandes métropoles et les zones tendues. Les prix élevés de l’immobilier limitent fortement les possibilités pour les ménages modestes et les classes moyennes.

C’est dans ce contexte qu’est apparu le Bail Réel Solidaire (BRS), un dispositif innovant permettant de dissocier le foncier (terrain) du bâti (logement). Concrètement, l’accédant devient propriétaire de son logement, mais pas du terrain, qui reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Ce mécanisme permet de réduire significativement le prix d’achat du bien et donc de rendre l’accession à la propriété plus accessible à un plus grand nombre de foyers.

Qu’est-ce que le BRS (Bail Réel Solidaire) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété créé par la loi ALUR de 2014 et renforcé en 2016. Son objectif est clair : rendre l’achat immobilier plus accessible, en particulier pour les ménages aux revenus modestes ou moyens, dans des zones où les prix sont élevés.

Définition et principes

Le BRS repose sur un principe simple mais innovant : la dissociation entre le foncier et le bâti.

• L’acquéreur achète uniquement le logement (appartement ou maison).
• Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
• L’accédant signe un bail de longue durée (minimum 18 ans, souvent 80 à 99 ans) avec l’OFS pour occuper le terrain.

Ce montage réduit le prix d’achat de manière significative, puisqu’une partie du coût immobilier (le terrain) est exclue.

Différence avec l’achat classique et la location-accession

• Par rapport à un achat classique

Dans une acquisition traditionnelle, l’acheteur devient propriétaire du logement et du terrain. Avec le BRS, il reste uniquement propriétaire du logement. Cette dissociation permet de réduire le coût d’acquisition de 20 à 40 %.

• Par rapport à la location-accession

La location-accession (PSLA) permet de louer son logement dans un premier temps, avec possibilité d’achat ensuite. Le BRS, lui, est une accession directe : on devient immédiatement propriétaire du logement, tout en versant une redevance mensuelle à l’OFS pour l’usage du terrain.

En résumé, le BRS permet de réduire le prix du logement, tout en garantissant une sécurité juridique et financière grâce à l’encadrement des OFS.

Quels sont les avantages du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire séduit de plus en plus de ménages car il répond à une problématique centrale : devenir propriétaire à un prix abordable dans un marché immobilier tendu.

Voici les principaux atouts de ce dispositif.

Prix du logement inférieur au marché

L’un des avantages majeurs du BRS est son prix d’achat réduit.

• En supprimant le coût du foncier, le prix du logement peut être 20 à 40 % inférieur à celui d’un achat classique.
• Cette économie rend la propriété accessible à des ménages qui, autrement, n’auraient pas pu acheter dans certaines zones urbaines.

Garantie de revente encadrée

Le BRS prévoit un mécanisme spécifique pour la revente du logement.

• Le prix de cession est plafonné, ce qui empêche toute spéculation immobilière.
• L’OFS doit valider la revente pour garantir que le logement reste abordable pour de futurs accédants.
• Le nouvel acheteur doit également respecter les conditions de ressources fixées par le dispositif.

Ce système garantit que le bien reste accessible aux ménages modestes, même en cas de revente.

Sécurité et encadrement par un organisme

Contrairement à une transaction classique, le BRS est encadré par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

• L’OFS accompagne les accédants tout au long du processus.
• Il sécurise le bail, la redevance et le respect des conditions légales.
• Le propriétaire bénéficie ainsi d’une relation de confiance avec un acteur spécialisé.

En clair, le BRS combine accessibilité financière, sécurité juridique et encadrement social, ce qui en fait une solution particulièrement attractive pour les ménages souhaitant acheter dans des zones où les prix explosent.

Qui peut bénéficier d’un BRS ?

Le Bail Réel Solidaire ne s’adresse pas à tous les acheteurs. Il est conçu comme un dispositif social et solidaire, destiné à permettre l’accession à la propriété pour les ménages modestes et intermédiaires. Plusieurs critères déterminent donc l’éligibilité.

Conditions de ressources

Pour accéder à un logement en BRS, il faut respecter des plafonds de ressources fixés par l’État. Ces plafonds dépendent :

• Du nombre de personnes composant le ménage,
• De la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Exemple :

• Pour un couple sans enfant dans une grande ville comme Toulouse, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil (lié aux plafonds du Prêt Social Location-Accession – PSLA).
• Les plafonds varient entre environ 25 000 € pour une personne seule et plus de 60 000 € pour une famille nombreuse.

Ces montants sont révisés régulièrement par arrêté.

Types de ménages concernés

Le BRS est destiné principalement :

• aux ménages primo-accédants (premier achat immobilier),
• aux familles souhaitant acheter un logement plus grand,
• aux personnes seules ou couples ayant des revenus stables mais limités.

Les investisseurs locatifs, en revanche, ne sont pas concernés, car le BRS est un dispositif réservé à la résidence principale.

Zones géographiques d’éligibilité

Le BRS est particulièrement développé dans les zones tendues, où les prix de l’immobilier sont élevés et rendent l’accession difficile.

• Exemples : Toulouse, Montpellier, Bordeaux, Lyon…
• Mais il se déploie aussi progressivement dans des villes moyennes où la demande reste forte.

En Occitanie, le dispositif est déjà actif dans plusieurs communes, grâce à l’action d’organismes comme les OFS et les programmes de bailleurs solidaires.

Comment obtenir un BRS ?

L’accès à un logement via le Bail Réel Solidaire suit un parcours précis. Même si chaque projet peut varier selon la ville et l’organisme gestionnaire, les étapes principales sont similaires.

1. Vérifier son éligibilité

Avant toute démarche, il est essentiel de s’assurer que l’on respecte les plafonds de ressources et les conditions du dispositif :

• être primo-accédant,
• acheter un logement destiné à sa résidence principale,
• rester en dessous des plafonds fixés par la réglementation.

Un premier échange avec un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) permet de clarifier cette étape.

Vous pouvez aussi si vous le souhaitez réalisé une test d’éligibilité gratuit en ligne

2. Identifier les programmes BRS disponibles

Les logements en BRS ne sont pas proposés sur tout le marché immobilier classique. Ils sont accessibles uniquement via :

• Des programmes neufs ou rénovés portés par des promoteurs partenaires,
• Des appels à projets immobiliers soutenus par des collectivités locales,
• Des bailleurs sociaux ou solidaires.

Exemple : Plusieurs programmes sont proposés en partenariat avec des Bailleurs solidaire à Toulouse, qui accompagnent les ménages tout au long de la démarche.

3. Monter son dossier

Une fois un programme identifié, l’acquéreur doit constituer un dossier complet comprenant :

• Justificatifs d’identité,
• Avis d’imposition et revenus fiscaux de référence,
• Justificatifs de situation familiale,
• Simulation ou accord de principe bancaire.

Ce dossier est étudié par l’OFS pour valider l’éligibilité.

4. Signature du bail et acquisition

Si le dossier est accepté :

• le ménage signe le bail réel solidaire avec l’OFS,
• puis l’acte de vente du logement avec le promoteur ou le vendeur, devant notaire.

Le propriétaire devient alors plein propriétaire du logement, tout en versant une redevance modeste pour l’occupation du terrain.

Par quel organisme passer pour un BRS ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) n’est pas accessible via n’importe quel acteur du marché immobilier. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut obligatoirement passer par un organisme agréé et encadré.

Rôle des OFS (Organismes de Foncier Solidaire)

Les OFS comme l’OFS STON sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État, dont la mission est de :

• Acquérir et gérer le foncier,
• Dissocier la propriété du terrain de celle du logement,
• Garantir l’accessibilité et la pérennité du dispositif,
• Accompagner les ménages tout au long de leur parcours d’accession.

En pratique, ce sont les OFS qui signent le bail réel solidaire avec les accédants et s’assurent du respect des conditions (ressources, prix, revente encadrée).

Exemple d’un acteur local : OFS STON

En Occitanie et particulièrement à Toulouse il existe des OFS qui jouent un rôle central dans le déploiement du BRS.

• Ils mettent à disposition des terrains via le bail réel solidaire.
• Ils collaborent avec des promoteurs immobiliers pour proposer des logements neufs accessibles.
• Ils accompagnent les accédants, de la constitution du dossier à la signature du bail.

Cet encadrement rassure les ménages et leur permet de s’engager dans l’accession à la propriété avec plus de confiance et de sécurité.

Autres structures partenaires

Outre les OFS, d’autres acteurs interviennent dans le processus :

• Les collectivités locales : elles soutiennent le dispositif en mettant à disposition des terrains et en finançant certains projets.
• Les promoteurs immobiliers : ils conçoivent et construisent les logements proposés en BRS.
• Les bailleurs sociaux : certains participent au développement de programmes spécifiques.

Étapes administratives et financement

Obtenir un logement en Bail Réel Solidaire implique plusieurs démarches administratives et un financement spécifique. L’encadrement par un OFS et la collaboration avec des banques partenaires facilitent ce processus.

Quels documents fournir ?

Lors de la constitution du dossier, l’acquéreur doit rassembler un certain nombre de pièces justificatives, notamment :

• Une pièce d’identité en cours de validité.
• Les avis d’imposition récents pour vérifier le respect des plafonds de ressources.
• Des justificatifs de situation familiale (livret de famille, certificat de PACS, etc.).
• Une attestation de primo-accession (dans la plupart des cas).
• Éventuellement, une simulation ou un pré-accord bancaire pour confirmer la faisabilité financière du projet.

Quels types de prêts mobiliser ?

L’achat d’un logement en BRS peut être financé grâce à différents dispositifs :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : accessible selon les conditions de ressources, il permet de réduire le coût du crédit.
• Prêts classiques (amortissables ou in fine), proposés par les banques.
• Aides locales : certaines collectivités proposent des subventions ou des dispositifs d’aide complémentaire pour favoriser l’accession sociale.

Le rôle des banques agréées

Toutes les banques ne financent pas encore le BRS. Il est donc essentiel de se tourner vers des établissements bancaires agréés par l’OFS.

• Ces banques connaissent le dispositif et ses spécificités.
• Elles sont en mesure de proposer des conditions adaptées et de sécuriser l’opération.
• Elles travaillent en partenariat avec les organismes comme les Bailleurs solidaire Toulouse, ce qui simplifie la coordination.

En résumé : le financement d’un BRS repose sur un montage classique (comme pour un achat immobilier traditionnel), mais il doit obligatoirement être validé et encadré par un OFS et une banque partenaire.

Conclusion : le BRS, une solution innovante pour devenir propriétaire

Dans un contexte où l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme une véritable alternative. En dissociant le foncier du bâti, il permet de réduire significativement le coût d’achat d’un logement tout en garantissant un cadre sécurisé et encadré.

Les avantages sont multiples :

✅ Prix inférieur au marché, rendant l’accession possible pour des ménages modestes et intermédiaires.
✅ Encadrement de la revente, qui empêche la spéculation et garantit la pérennité sociale du dispositif.
✅ Accompagnement par des organismes spécialisés, offrant une sécurité juridique et financière aux accédants.

Mais le BRS n’est pas un dispositif universel : il est réservé à la résidence principale et soumis à des conditions de ressources strictes. Il s’adresse donc à ceux qui souhaitent réellement s’ancrer dans un projet de vie durable, tout en bénéficiant d’un soutien adapté.

À Toulouse et dans de nombreuses villes d’Occitanie, des acteurs locaux comme l’OFS STON jouent un rôle clé dans la mise en œuvre du dispositif. Leur expertise et leur accompagnement permettent à de nombreux ménages de franchir le cap de la propriété, en toute sérénité.

En résumé, le BRS est une réponse concrète et solidaire aux enjeux actuels du logement : rendre l’immobilier accessible, tout en préservant un équilibre entre attractivité économique et justice sociale.