L’investissement immobilier locatif reste l’un des moyens les plus efficaces pour se constituer un patrimoine solide tout en optimisant sa fiscalité. En 2026, un nouveau dispositif fiscal nommé Jeanbrun vient remplacer des mécanismes comme la loi Pinel et promet de relancer l’intérêt des particuliers pour l’investissement locatif en France. Dans ce guide, nous vous expliquons comment fonctionne ce dispositif, quelles sont ses conditions, ses avantages, ses limites, et comment être accompagné par un promoteur immobilier spécialisé.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal intégré au projet de loi de finances 2026 visant à soutenir l’investissement immobilier locatif privé en France. Ce dispositif, parfois appelé aussi « Relance logement », repose sur un système d’amortissement fiscal du bien permettant aux investisseurs de déduire une partie de la valeur de l’investissement de leurs revenus imposables chaque année.

Contrairement à des dispositifs antérieurs tels que le Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun mise sur un amortissement déductible des revenus fonciers et potentiellement du revenu global, dans certaines conditions.

Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?

Le mécanisme central du dispositif Jeanbrun est l’amortissement fiscal annuel du bien :

• Pour les logements neufs, il est possible d’amortir entre 3,5 % et 5,5 % du prix du bien par an, selon le type de location (intermédiaire, social ou très social).
• Cet amortissement peut souvent être déduit des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition annuelle sur ces revenus. 
• Dans certains cas, si les amortissements et charges dépassent les loyers reçus, un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans certaines limites. 

L’un des principaux atouts de ce nouveau système par rapport aux anciens dispositifs est qu’il s’applique sur tout le territoire français sans contrainte de zonage, contrairement à ce qui existait avec le Pinel. 

Quels biens sont éligibles à l’investissement Jeanbrun ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investissement doit respecter plusieurs conditions :

Biens concernés

• Logements collectifs neufs : appartements construits pour la location.
• Logements anciens rénovés : à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % de la valeur du bien.
• Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale d’engagement (souvent 9 ans).

Cela signifie que les maisons individuelles et les locations meublées ne sont généralement pas éligibles à ce dispositif. 

Avantages fiscaux pour l’investisseur

Le dispositif Jeanbrun offre plusieurs avantages intéressants pour les particuliers :

1. Amortissement déductible chaque année

L’amortissement peut réduire voire annuler votre imposition sur les revenus fonciers.

2. Déficit foncier imputable

Si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez parfois imputer le déficit sur votre revenu global, ce qui augmente encore l’efficacité fiscale.

3. Pas de zonage géographique

Tous les territoires français sont éligibles, ce qui donne plus de flexibilité dans le choix des secteurs d’investissement. 

4. Applicable sur l’ancien avec travaux

Le dispositif n’est pas réservé uniquement au neuf : l’ancien peut bénéficier de l’amortissement à condition que des travaux significatifs aient été réalisés.

Contraintes à connaître

Même si le dispositif est attractif, il comporte aussi des contraintes :

• Engagement de location minimum : Le bien doit être loué pendant une période définie (souvent 9 ans)
• Plafonnement des loyers : Pour bénéficier de certains taux d’amortissement, les loyers doivent respecter des plafonds.
• Engagement long-terme : Comme pour beaucoup de dispositifs fiscaux, l’efficacité dépend d’un engagement sur plusieurs années.

Bien s’entourer pour réussir son investissement

Investir dans un projet immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun nécessite une planification rigoureuse : choix du bien, estimation des travaux, simulation fiscale, recherche de financement, définition du mode de gestion locative, etc.

Pour maximiser vos chances de réussite, il est fortement recommandé de travailler avec un promoteur immobilier spécialisé capable d’accompagner les particuliers dans ces démarches. Un professionnel expérimenté vous aide à :

✅ choisir des programmes éligibles
✅ optimiser votre stratégie fiscale
✅ sécuriser votre projet de A à Z

Pour cela, vous pouvez par exemple vous appuyer sur un partenaire de confiance comme Découvrez un promoteur immobilier expert dans les dispositifs d’investissement locatifs, qui accompagne les investisseurs particuliers dans leurs projets d’acquisition adaptés au dispositif Jeanbrun. 

Quand investir avec Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun devrait s’appliquer sur les investissements réalisés à compter de 2026, à condition que la loi de finances soit promulguée et que les décrets d’application soient publiés.

Conseils pour les investisseurs débutants

Voici quelques bonnes pratiques pour réussir votre premier investissement locatif :

1. Faire une simulation financière complète afin d’estimer l’impact fiscal.
2. Choisir une localisation pertinente avec une demande locative soutenue.
3. Travailler avec des professionnels (notaires, promoteurs, gestionnaires locatifs).
4. Prévoir des travaux de rénovation si vous investissez dans l’ancien pour respecter les conditions d’éligibilité.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun constitue une nouvelle opportunité fiscale majeure pour les investisseurs immobiliers particuliers en France, surtout après la fin du dispositif Pinel. Grâce à son système d’amortissement et à l’absence de zonage géographique, il offre une grande flexibilité et un potentiel d’optimisation intéressant pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif.

Pour concrétiser ce type d’investissement dans les meilleures conditions, s’appuyer sur un promoteur immobilier spécialisé est essentiel un accompagnement qui peut faire toute la différence dans la réussite de votre projet.